임대보증금지키기(대항요건, 전입신고, 대항력, 확정일자, 우선변제권, 전세권설정, 설정등기 등)

 

10여년 전에 지방근무시에 원룸아파트에서 생활을 했는데 2년거주하고 다시 집으로 복귀를 했는데 보증금을 받는데 상당히 애를 먹었습니다. 집으로 이사한 후에도 약 6개월 정도 지나서 겨우 받을 수 있었습니다. 그때 확정일자를 받아놓아서 어느정도 안심은 되었지만 집주인이 학원을 경영하고 있어서 혹 집이 경매로 팔릴까봐 조마조마하면서 기다리고 있었습니다. 다행이 잘 해결이 되어서 보증금을 받을 수 있었지만, 집 수리비용, 계량기파손보수비용 등은 전혀 받지 못하고 나왔습니다.

 

만은 분들이 전세에서 생활하는데 간단한 확정일자 받지못해서 임대보증금을 날리는 경우가 많았습니다. 부동산용어는 헤깔리는 경우가 많지만 하나하나 그 의미를 명확히 해 놓는다면 이해하기 쉽고, 그에 따라 본인이 어떠한 조치를 해야 하는지도 잊지않고 할 수가 있습니다. 전세관련한 주요용어에 대한 설명입니다. 

 

 

◆ 대항요건(전입신고[주민등록] + 실제거주[이사])와 대항력의 차이

 

대항력이란  1. 임대차계약서작성 하고 동사무서에 가서 2. 전입신고 를 하고 3. 실제 입주(1,2,3을 하게 되면 대항요건을 갖춘 것임) 를 하면 생기게 되는데 대항요건니다. 즉, 다른 말로 계약서작성 + 전입신고 + 실거주  세가지가 완료가 되면, 대항력을 갖추었다고 합니다. 대항력을 갖춘 경우에는 임대차계약기간 동안에 계속 거주할 수 있는 권리를 주장할 수 있으며, 집 주인이 바뀌어도(증여, 매매, 경매의 경우) 마찬가지 입니다. 또한 임대인이 임대보증금을 돌려주지 않을 경우에 계속 거주할 수가 있는 권리를 가지게 됩니다. 대항력이 있다고 해도 확정일자를 받지 않으면 임대보증금을 보호받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.  

 

대항력과 대항요건 예

 

* 대항력은 대항요건을 갖춘 다음날 0시부터 발효됨(즉, 둘다 완료시에 대항요건 완료)

(예/ 2016년 1월 1일 이사, 1월 2일 전입신고시(대항요건완료)는 2015년 1월 3일 부터 대항력 발생)

(예/ 2017년 1월 1일 전입신고, 1월 2일 이사시(대항요건완료)는 2015년 1월 3일 부터 대항력 발생)

   

확정일자 

 

집에 전세들어가 살 경우 집을 세놓는 사람이 임대인, 들어가 사는사람이 임차인입니다. 보통 임대보증금과 월 임대료를 냅니다. 전세 확정일자를 받으라고 하는데 확정일자란 임대인과 임차인(세입자)가 주택임대차계약서를 작성하는데 법원의 등기소나 관할동사무소에서 도장을 날인받습니다. 그 도장에 찍혀있는 날자가 바로 확정일자(임대차계약일자)가 되는 것이며, 비용도 천원이하입니다.

 

이 확정일자란 국가(공인기관)에서 내가 전세를 임차해서 산다는 증거를 받는 것(공증 절차)로 내가 낸 임대보증금을 보호하기 위함입니다. 확정일자는 세입자(임차인)가 받으면 되는데 임대인의 동의가 필요 없습니다. 전입신고하러 가셔서 확정일자를 받으시면 되는데 전세계약자 본인이 가야 하며, 다른 사람이 가면 확정일자를 받을 수가 없습니다. 확정일자를 받을 경우 우선변제권이 있는 임차인으로 보호가 됩니다.

 

결론으로 계약서작성 + 실거주 + 전입신고로 대항력을 갖게 되고 여기에다가 확정일자를 받으면(계약서작성 + 실거주 + 전입신고 + 확정일자) 우선변제권(경매배당요구가능함)이 있게 됩니다.

 

우선변제권이란?

만약 살고있는 집이 경매를 당하는 경우에 권리의 순위에 따라서 배당을 요구할 수가 있는 권리를 갖는 것을 우선변제권이라 하는데 위에서 살펴본 것과 같이 확정일자를 받는 순간 우선변제권이 생기게 됩니다. 

  

 

 

전세권설정과 전세권설정등기

 

집주인과 세를 들어가는 내가 임대차 계약에서 서로의 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것을 의미합니다. 전세권설정은 등기를 완료한 경우에만 효력이 발생합니다전세권설정은 임차인 혼자서 할 수는 없고 임대인과 반드시 같이 해야 합니다. 전세권을 설정한 경우에는 내가 다시 전세를 내줄수가 있습니다. 또한 전세권을 양도할 수가 있습니다.  즉,  1.전세권양도 2. 전전세가 가능 합니다.

 

확정일자를 받는 경우에도 전입신고와 실거주거를 해야만이 우선변제권이 성립이 되지만,  전세권설정의 경우에는 실제거주를 하지 않고 전입신고를 하지 않더라도 우선변제권을 갖게됩니다. 아울러 계약종료 후 집주인이 보증금 미반환시에는 본인이 직접 경매신청을 할 수 있는 장점이 있습니다.(확정일자의 경우에는 본인(임차인)이 임차보증금반환청구소송을 해서 승소판결 후 강제집행 신청해야 함)

 

임차권등기명령

 

임차인이 임대계약 종료 후에도 임차보증금을 반환하지 않을 경우 우선변제권 및 대항요건이 없이도 대항력을 지속유지하기 위함입니다. 임대인의 동의가 필요치 않으며, 임차인 혼자할 수가 있습니다. 등기비용도 집주인에게 추후 요구할 수 있습니다. 임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하며, 반드시 임대차계약기간이 종료된 후에 해야 합니다. 임차인이 계약종료 후에 자유롭게 이사할 수 있도록 하는 제도로 신청하는 곳은 시,군법원, 지방법원(지원)에 신청가능하며, 법무사,변호사대리신청도 가능합니다.

 

소액임차인 우선변제보증금확인

 

본인(소액임차인)이 임대한 건물이  경매가 되었을 경우 최우선변제를 받을 수 있는데 서울시내의 주거용건물의 경우 보증금9,500만원이하시 3,200만원까지, 상가의 경우 보증금 6,500만원 이하시 2,200만원까지(현행임대차보호법기준) 입니다. 하지만 지역기준으로 소액임차인에 대한 보증금액이 서로 다르고, 본인이 최우선인지, 차선변제대상인지 그리고 받을 수 있는 금액이 얼마인지를 알기가 어렵습니다.

 

금번에 대법원에서 소액임차인보증 범위를 인터넷을 통해서 쉽게 확인할 수 있도록 했습니다. (확인가능 싸이트 : 인터넷등기소/http://www.iros.go.kr). 이러한 조치로 인해, 본인의 우선변제가능한 보증금이 얼마인지 쉽게 확인가능해서 최우선변제도 수월히 받을 수 있습니다.  

 


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시장상인회를 통한 전통시장상인 대상 4.5%대 1000만원 소액대출

 

각 시장상인회를 통해서 시장상인분들에게 저금리 대출을 시행하고 있습니다. 점포당 기준으로 1,000만원까지이며, 연 4.5%대 금로 대출기간은 12개월입니다. 상환방법으로는 일간, 주간 또는 매월 원리금균등분할상환입니다. 운영주체는 각 지방자치단의 시장상인회입니다. 하지만 자금의 재원은 서민금융진흥원(구,미소금융중앙재단)입니다.

 

즉, 서민금융진흥원에서 지자체 시군구에 지원금을 교부를 하면 이 금액을 시군구에서 시장상인회에 위탁을 하고 상인회에서 시장상인들을 대상으로 대출을 해드립니다. 대출절차는 하단의 표와 같습니다.

 

■ 전통시장상인 1,000만원대 소액대출 절차

 

 

♣ 시장상인회를 통한 전통시장상인 대상 4.5%대 1000만원 소액대출

 

대출금액 : 1,000만원

▶대출금리 : 연 4.5%

▶대출기간 : 1년

상환방법 : 매월,주,일 균등분할상환 중 택 1

▶대출시행처 : 시장상인회

▶재원 : 서민금융진흥원(미소금융)

▶감독기관 : 시군구는 민간복지사업자이며 상인회와 대출운영에 관해 약정 및 협약을 체결함

 

 

소액대출 대상 무료신용조회하는 곳 : NICE의 마이크레딧, KCB의 올크레딧

 

* 해당 소액대출을 위해서 위의 4개소에서 1회만 신용정보조회가능함

* 신용정보무료조회서비스 이용기간은 신청일 기준으로 7일 이내

* 2개의 신용정보회사 각각 이용가능

* 신용정보를 조회하더라도 신용등급에 전혀 영향을 끼치지 않음

* 신용정보조회는 휴대폰, 은행계좌, 신용카드, 공인인증서 4가지 중 한가지로 본인확인 후 조회가능함

 

소상공인 소액대출이 불가능한 경우

 

1. 전국은행연합회에 금융질서문란정보,부도정보,대지급(대위변제), 연체정보가 등록된 경우

2. 정부, 지방자치단체, 기존에 미소금융으로 부터 대출을 받은 경우

3. 수표나 어음 등 부도거래처 사유에 해당하는 경우

4. 금융,보험 등 관련서비스업, 제조업(제분업/떡방앗간, 양장점, 양복점, 과자점 등은 대출대상에 포함됨)

5. 재산의 가압류, 가등기, 경매, 가처분 등이 진행중인 경우

 

소상공인 소액대출이 가능한 경우(신용정보 공공정보 등재된 경우에도)

 

1. 개인회생진행으로 면책결정이 된 경우(법원)

2. 개인파산진행으로 면책결절이 된 후 5년이 지난 경우

3. 한마음금융, 희망모아, 상록수제일차유동화전문 등으로 부터 신용회북중이면서 1년 이상 변제금 미납이 없는경우



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